قانون ايجار العقار رقم 87 لسنة 1979 المعدل
مادة (1)
1 – تسري احكام هذا القانون على العقارات المبنية الواقعة ضمن حدود امانة العاصمة والبلديات، بما فيها العقارات المعدة للسكنى التي تؤجرها او تستأجرها الدولة او الاشخاص المعنوية العامة.2 – تستثنى من احكام هذا القانون العقارات الآتية، وتخضع في ايجارها لأحكام القانون المدني او القوانين الخاصة بها : –
أ – دور السينما والملاهي والفنادق ومحلات شرب الخمور والعقارات التي تستأجرها الشركات الخاصة التي يزيد رأسمالها على (خمسين الف دينار).
ب – العقارات المعدة للسكنى المبنية حديثاً لمدة ثلاث سنوات من تاريخ اكمال بنائها.
جـ – العقارات المعدة للسكنى التي تؤجرها الدولة او الاشخاص المعنوية العاملة للعاملين فيها.
د – العقارات المعدة للسكنى التي تؤجرها الدولة او الاشخاص المعنوية العامة التي يصدر وزير المالية بياناً باستثنائها.
هـ – العقارات المؤجرة للاجانب اشخاصاً او هيئات.
3 – يعامل معاملة العراقي، لأغراض هذا القانون، من يحمل جنسية احد الاقطار العربية، عدا العاملين منهم في الممثليات الدبلوماسية او القنصلية او الهيئات او المنظمات الدولية او الاقليمية او العربية.
مادة (2)
تعين مدة الايجار في العقد، وعند عدم تعيينها، يعتبر الايجار منعقداً لمدة سنة تبدأ من الوقت المسمى في العقد، فان لم يسم، فمن تاريخ تسليم المأجور الى المستأجر خالياً من الشواغل.مادة (3)
يمتد عقد الايجار بحكم القانون، بعد انتهاء مدته ما دام المستأجر شاغلاً العقار ومستمراً على دفع الاجرة، طبقاً لاحكام هذا القانون.مادة (4)
1 – لا تزيد الاجرة السنوية للعقارات المشمولة بهذا القانون في العقود، التي تبرم بعد العمل به على النسب التالية : –أ – (5٪) من القيمة الكلية في العقارات او الشقق المعدة للسكنى المؤجرة لهذا الغرض.
ب – (7٪) من القيمة الكلية في العقارات او الشقق المعدة للسكنى المؤجرة على شكل غرف للسكنى.
جـ – (8٪) من القيمة الكلية في العقارات او الشقق المعدة لغير اغراض السكنى، او في العقارات او الشقق المعدة للسكنى المؤجرة لغير اغراض السكنى، كالمكاتب والدوائر والمدارس والاقسام الداخلية والنوادي.
2 – أ – تخفض الاجرة السنوية للعقارات المشمولة بهذا القانون في العقود المبرمة قبل العمل به، الى النسب المشار اليها في البنود (أ، ب، جـ) من الفقرة (1) من هذه المادة حسب وصف العقار او الغرض من شغله، وتبقى الاجرة السنوية لهذه العقارات على حالها دون زيادة ان كانت تقل عن تلك النسب.
ب – استثناء من حكم البند (أ) من هذه الفقرة، تزاد الاجرة السنوية للعقارات المشمولة بهذا القانون المستأجرة من قبل الدولة او احد الاشخاص المعنوية العامة قبل 1 – 1 – 1975، الى النسب المنصوص عليها في البنود (أ، ب، جـ) من الفقرة (1) من هذه المادة، اذا كانت تقل عن هذه النسب.
3 – يقصد بالقيمة الكلية للعقار لأغراض هذا القانون، مجموع قيمة الارض والبناء وقت التقدير الذي تجريه السلطة المالية، تنفيذاً لأحكام هذا القانون.
مادة (5)
1 – للمستأجر الخيار في استئجار العقار المعد للسكنى مؤثثاً او غير مؤثث، فإذا وافق على استئجاره مؤثثاً، يضاف الى الاجرة السنوية (20٪) من قيمة الآثاث.2 – لمالكي النزل (البانسيونات) الحق في ايجارها مؤثثة مع مراعاة النسبة المنصوص عليها في الفقرة السابقة.
مادة (6)
لمالك العقار، ان يطلب زيادة الاجرة، اذا قام بموافقة المستأجر ببناء محدثات في المأجور تزيد في قيمته او منفعته، على ان لا تتجاوز الزيادة النسب المنصوص عليها في البنود (أ، ب، جـ) من الفقرة (1) من المادة (الرابعة) من قيمة المحدثات.مادة (7)
1 – تتولى دوائر ضريبة العقار، بناء على طلب احد طرفي العقد، تقدير القيمة الكلية للعقارات المشمولة بأحكام هذا القانون، كما تتولى تقدير قيمة الاثاث عند ايجار العقار للسكنى مؤثثاً.2 – تراعى قرارات لجان تقدير قيمة العقار في تحديد الاجرة من تاريخ تسليم المأجور في العقود التي تبرم بعد العمل بهذا القانون، ومن تاريخ صدورها في العقود المبرمة قبل العمل به.
3 – يكون للمستأجر ما للمكلف في قانون ضريبة العقار من حق في الطعن في قرارات لجان التقدير، وفق القواعد المنظمة لها.
4 – يودع المؤجر نسخة من عقد الايجار لدى دائرة ضريبة العقار التي يقع المأجور في منطقتها خلال مدة لا تتجاوز ثلاثين يوماً من تاريخ ابرامه.
مادة (8)
على المؤجر ان يسلم المأجور للمستأجر بحالة تصلح للانتفاع به، وفق العقد.مادة (9)
لمالك العقار، بناء مسكن او طابق او اكثر في المأجور، اذا كان يتسع لذلك، على ان لا يخالف انظمة البناء المعمول بها، ولا يخل اخلالاً جسيماً بمنفعة المستأجر، واذا لم يكن الاخلال جسيماً جار للمستأجر ان يطلب تخفيض الاجرة، بما يناسب نقص المنفعة.مادة (10)
1 – تدفع سلفاً اجرة العقارات المشمولة بأحكام هذا القانون بأقساط شهرية بصرف النظر عن مدة سريان عقد الايجار، ويقع باطلاً كل اتفاق يقضي بخلاف ذلك، واذا كان المؤجر هو الدولة او الاشخاص المعنوية العامة، فللمستأجر ان يدفع الاجرة شهرياً او بقسط واحد او اكثر.2 – يجوز دفع الاجرة، وفقاً لما نصت عليه الفقرة السابقة بوساطة الكاتب العدل او بحوالة مصرفية او بريدية لحساب المؤجر.
3 – اذا امتنع المؤجر عن قبض القسط المستحق من الاجرة، فللمستأجر ان يودعه لدى الكاتب العدل في المدينة التي يقع فيها العقار خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاقه، ويتحمل المؤجر مصاريف الانذار والايداع، وتستقطع من القسط المودع.
4 – تراعى في العقارات التي تستأجرها الدولة او الاشخاص المعنوية العامة شروط دفع الاجرة المنصوص عليها في العقد.
مادة (11)
1 – يحظر الايجار من الباطن او التنازل عنه كلاً او جزءاً، ويقع باطلاً كل اتفاق يقضي بخلاف ذلك.2 – اذا كان الايجار من الباطن او التنازل عنه، قد تم قبل العمل بهذا القانون، سواء أكان بموافقة المالك التحريرية او بدونها، حل المالك محق المستأجر الاصلي في العقد الذي ابرمه هذا مع المستأجر من الباطن او المتنازل اليه.
3 – اذا كان المستأجر الاصلي شاغلاً لجزء من المأجور جاز له البقاء في هذا الجزء بصفة مستأجر بأجرة تقدر وفق احكام هذا القانون.
مادة (12)
اذا كان المأجور عقاراً انشئ فيه مصنع وباع المستأجر المصنع حل المشتري محل المستأجر في عقد الايجار طبقاً لأحكام هذا القانون.مادة (13)
1 – لا يجوز للمستأجر ان يسكن معه في المأجور غير من ذكروا في العقد الا بموافقة المؤجر التحريرية.2 – يستثنى من حكم الفقرة (1) كل من الاصول والفروع وازواجهم والاخوة غير المتزوجين والاخوات غير المتزوجات او الارامل او المطلقات ومن يقضي القانون او العرف او التقاليد الاجتماعية بإعالة المستأجر له او بإقامته معه شرط ان يتسع المأجور سكناهم وان لا يملك داراً للسكنى الا اذا اقتضت الضرورة الاجتماعية سكناه مع المستأجر رغم تملكه داراً.
3 – يحل من بقي من الاشخاص المذكورين في الفقرتين السابقتين محل المستأجر في عقد الايجار اذا ترك المستأجر المأجور نهائياً. الا اذا رغب المؤجر في سكنى المأجور بنفسه او بأحد اولاده المتزوجين ولم يكن لمن يرغب في السكنى منهم او لزوجه او لأحد اولاده القاصرين داراً اخرى يستطيع ان يسكنها في حدود المدينة التي يقيم فيها عدة.
مادة (14)
1 – يحل المالك الجديد للعقار محل سلفه المؤجر في الحقوق والالتزامات المقررة بموجب هذا القانون.2 – على المالك الجديد ان يخطر المستأجر بوساطة الكاتب العدل بانتقال ملكية العقار اليه خلال ثلاثين يوماً تبدأ من اليوم التالي لتاريخ تسجيله باسمه ويرفق بالاخطار وثيقة صادرة من دائرة التسجيل العقاري تؤيد ذلك وعليه ايضاً مراجعة دائرة ضريبة العقار لتأشير انتقال الملكية خلال ثلاثين يوماً تبدأ من اليوم التالي لتاريخ تبليغ المستأجر.
مادة (15)
1 – لا يجبر المالك او الشريك الذي يشغل العقار اذا بيع قضاء او بوساطة اية جهة مختصة اخرى على تخليته اذا رغب في الاستمرار على شغله بصفة مستأجر وفق احكام هذا القانون.2 – تتولى المحكمة او الجهة التي تقوم بالبيع تبليغ الشاغل قبل خمسة عشر يوماً على الاقل من تاريخ الاعلان عن البيع لابداء رغبته في شغل العقار خلالها.
3 – اذا لم يكن شاغل العقار المذكور في الفقرة (1) مستأجراً يصار الى تقدير الاجرة وفق احكام هذا القانون.
مادة (16)
يجوز لمن نقل من العاملين في الدولة او لدى الاشخاص المعنوية العامة او نسب للعمل في مدينة اخرى ان يشغل المسكن الذي كان يشغله سلفه بشروط عقد الايجار السابق نفسها طبقاً لأحكام هذا القانون على ان يتحمل الاجرة من تاريخ اخلاء المأجور فعلاً.مادة (17)
لا يجوز للمؤجر ان يطلب تخلية العقار الخاضع لأحكام هذا القانون الا لأحد الاسباب الآتية : –أ – اذا لم يدفع المستأجر قسط الايجار رغم مرور سبعة ايام على استحقاقه وانذار المؤجر له بعد انقضائها بوساطة الكاتب العدل بموجب دفعه خلال ثمانية ايام من تاريخ تبليغه بالانذار. وتكون مصاريف الانذار والايداع في هذه الحالة على المستأجر، ولا يستفيد المستأجر من هذه الحماية الا مرتين في السنة الواحدة يجوز للمؤجر بعدهما ان يطلب التخلية اذا لم يدفع المستأجر القسط المستحق خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاقه.
ب – اذا اجر لمستأجر ا لمأجور او تنازل عن الايجار كلاً او جزءاً او اسكن معه في المأجور غير من ذكروا في مادة 13.
جـ – اذا احدث المستأجر بالمأجور ضرراً جسيماً عمداً او اهمالاً ولم يزله بعد انذاره.
د – اذا احدث المستأجر تغييراً جوهرياً في المأجور دون موافقة المؤجر التحريرية ولم يزله رغم انذاره.
هـ – اذا استعمل المستأجر المأجور خلافاً للغرض المبين في عقد الايجار بما يترتب على ذلك اساءة لسمعة المؤجر او الحاق الضرر بالمأجور.
و – اذا لم يبق في المأجور احد ممن ذكروا في الفقرة (2) من مادة 13 او اصبح العقار المأجور خالياً بسبب عدم الاستعمال لمدة تزيد على تسعين يوماً دون عذر مشروع.
ح – اذا تملك المستأجر او كان يملك في حدود المدينة التي يقيم فيها عادة عقاراً صالحاً لسكناه يمكن تخليته قانوناً او كان خالياً او اخلى او اجره للغير بعد خلوه.
ط – اذا اراد المالك هدم العقار لاعادة بنائه بشكل اوسع يشتمل على عدد اكبر من المساكن او بشكل عمارة سكنية متعددة الطوابق لا تقل طوابقها على ثلاثة طوابق.
ي – اذا اراد المالك اضافة طوابق جديدة الى بناء قائم وكانت تخلية المأجور كلاً او جزءاً ضرورية بالقدر الذي تقتضيه طبيعة العمل.
ك – اذا استجدت بعد العقد ضرورة تلجئه الى سكنى الدار المأجورة بنفسه ولم تكن له او لزوجه او احد اولاده القاصرين داراً اخرى على وجه الاستقلال يستطيع ان يسكنها في حدود المدينة التي تقيم فيها عادة ويعتبر من قبيل الضرورات الملجئة بوجه خاص.
1 – اذا كان المؤجر من العاملين في دوائر الدولة او القطاع الاشتراكي (من عسكريين) او رجال شرطة او موظفين (او عمال) سواء داخل القطر او خارجه ونقل الى المدينة التي فيها داره بناء على مقتضيات المصلحة العامة او انتهت خدمته لأي سبب كان.
2 – اذا كان المؤجر ممن ذكروا في الفقرة السابقة وانهى دراسته او تدريبه خارج العراق وعاد الى المدينة التي تقع فيها داره.
3 – اذا كان المؤجر موظفاً معارة خدماته الى خارج القطر او طالب بعثة او زمالة او اجازة دراسية او طالباً يدرس في الخارج بموافقة الحكومة العراقية وعاد الى المدينة التي تقع فيها داره بعد انتهاء مهمته الوظيفية او العلمية.
ل – اذا اصبح المأجور آيلاً للسقوط.
مادة (18)
لا يجوز طلب تخلية العقارات التي تستأجرها دوائر الدولة او الاشخاص المعنوية العامة الا في حالة الضرورة الملجئة المنصوص عليها في الفقرة (ك) من مادة 17.مادة (19)
1 – يشترط لتطبيق الفقرتين (ط – ي) من مادة 17 ان يوجه المالك انذاراً الى المستأجر مرفقة به صورة مصدقة من اجازة البناء قبل مدة لا تقل عن تسعين يوماً من تاريخ طلب التخلية وان يشرع بالهدم والبناء خلال مدة لا تزيد على تسعين يوماً من تاريخ التخلية الفعلية.2 – اذا لم يسكن المؤجر العقار الذي اخلى للسبب الوارد في الفقرة (ك) من مادة 17 او السبب الوارد في الفقرة (3) من مادة 13 خلال تسعين يوماً من تاريخ الخلو او سكنه ولم يستمر على سكناه مدة ثلاث سنوات متواصلة من تاريخ الاخلاء او لم يباشر الهدم والبناء في العقار الذي اخلى بمقتضى الفقرتين (ط – ي) من مادة 17 بدون عذر مشروع فللمستأجر الحق في شغل المأجور بالشروط السابقة او التعويض عن الاضرار التي اصابته بسبب التخلية.
مادة (20)
يلزم مالك العقار المعد للايجار لغرض السكنى باخبار دائرة ضريبة العقار بخلوه خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الخلو ولا يجوز ان يبقى خالياً بدون عذر مشروع مدة تزيد على تسعين يوماً من تاريخ اكمال بنائه او خلوه. واذا امتنع مالكه عن ايجاره خلال المدة المذكورة تولت السلطة المالية ايجاره وفقاً لأحكام هذا القانون.مادة (21)
لا يجوز للمؤجر او المستأجر او الوسيط او أي شخص آخر ان يحصل على أي مال او منفعة خارج نطاق عقد الايجار المبرم وفق احكام هذا القانون. ولا يشمل ذلك ما يستحقه الدلال من اجر.مادة (22)
1 – تعتبر الدعاوى الناشئة عن تطبيق احكام هذا القانون من الدعاوى المستعجلة ولا يجوز الطعن فيها بطريق تصحيح القرار التمييزي.2 – على دوائر التنفيذ امهال المحكوم عليه بالتخلية مدة لا تزيد على تسعين يوماً من تاريخ تنفيذ الحكم لديها ولا يؤثر في سريان هذه المدة الطعن تمييزاً في قرار رئيس التنفيذ.
مادة (23)
1 – يعاقب بالحبس الشديد مدة لا تقل عن ستة اشهر ولا تزيد على ثلاث سنوات وبغرامة لا تقل عن مائتي دينار ولا تزيد على الف دينار او بإحدى العقوبتين كل من المؤجر والمستأجر اذا اتفقا على ايجار دار بأجرة سنوية تزيد على الحد الاعلى المقرر بموجب هذا القانون.2 – يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن ثلاثة اشهر ولا تزيد على سنتين وبغرامة لا تقل عن مائتي دينار ولا تزيد على الف دينار او بإحدى هاتين العقوبتين كل مؤجر لم يودع نسخة من عقد الايجار الذي ابرمه مع المستأجر لدى دائرة ضريبة العقار خلال المدة المحددة بالفقرة (4) من مادة 7 من هذا القانون.
3 – يعاقب بالحبس الشديد مدة لا تقل عن سنتين ولا تزيد على خمس سنوات وبغرامة لا تقل عن الف دينار ولا تزيد على خمسة آلاف دينار او بإحدى هاتين العقوبتين كل مؤجر خالف احكام الفقرة (2) من مادة 19.
4 – يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن ثلاثة اشهر ولا تزيد على سنتين وبغرامة لا تقل عن خمسمائة دينار ولا تزيد على الف دينار او بإحدى هاتين العقوبتين كل مستأجر خالف احكام الفقرة (1) من مادة 11.
5 – يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن ثلاثة اشهر ولا تزيد على سنتين وبغرامة لا تقل عن مائتي دينار ولا تزيد على خمسمائة دينار او بإحدى هاتين العقوبتين كل شخص توسط في ابرام عقد ايجار دار بأجرة تزيد على الحد الاعلى المقرر بموجب هذا القانون وتقرر المحكمة سحب اجازة الوسيط اذا كان مجازاً بالدلالة المدة التي تعينها على ان لا تقل عن ستة اشهر ولا تزيد على سنة وتسحب الاجازة بصورة نهائية في حالة العود.
7 – يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن ستة اشهر ولا تزيد على سنتين وبغرامة لا تقل عن خمسمائة دينار ولا تزيد على الف دينار او بإحدى هاتين العقوبتين كل مؤجر تعرض للمستأجر في الانتفاع بالمأجور دون وجه حق.
8 – يعفى من العقوبات المقررة في الفقرتين (1 و6) من هذه المادة كل مستأجر او وسيط بادر الى اخبار الحكومة عن الجرائم المنصوص عليها فيهما قبل شروع السلطات المختصة بالتحقيق فيها.
مادة (24)
تتولى دوائر ضريبة العقار متابعة تنفيذ هذا القانون واخبار الادعاء العام عن المخالفين لأحكامه.مادة (25)
لوزير المالية اصدار التعليمات اللازمة لتسهيل تنفيذ احكام هذا القانون.مادة (26)
يلغى قانون تنظيم ايجار العقار رقم (67) لسنة 1973 وتعديلاته وقرارات مجلس قيادة الثورة المعدلة لأحكامه وقانون تنظيم ايجار العقار رقم (184) لسنة 1978 واي نص آخر يخالف هذا القانون.مادة (27)
كل مستأجر يملك عقاراً صالحاً لسكناه وكان خالياً في أي وقت في الفترة من 1 – 4 – 1975 وحتى تاريخ العمل بهذا القانون او اكمل بناء دار له في هذه الفترة وقام في الحالتين بتأجيره للغير دون ان يسكنه بنفسه، يلزم بإخلاء الدار التي استأجرها خلال مدة اقصاها خمسة عشر يوماً من تاريخ انذاره من المؤجر بواسطة الكاتب العدل. ولا يستفيد المستأجر في هذه الحالة من مدة الامهال المنصوص عليها في الفقرة (2) من مادة 2 والعشرين.مادة (28)
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به اعتباراً من 1 – 7 – 1979 عدا مادة 7 فيعمل بها اعتباراً من التاريخ الذي يحدده وزير المالية ببيان ينشره في الجريدة الرسمية والاذاعة والتلفزيون، على ان يصدر البيان خلال ستين يوماً من تاريخ العمل بهذا القانون.مذكرة ايضاحية لقانون ايجار العقار رقم (87) لسنة 1979
1 – صدرت قوانين متعددة كما صدرت قرارات من مجلس قيادة الثورة بشأن احكام ايجار العقار كان آخرها قانون تنظيم ايجار العقار رقم (184) لسنة 1978 الذي ألغى قانون تنظيم ايجار العقار رقم 67 لسنة 1973 وتعديلاته وقرارات مجلس قيادة الثورة المتعلقة بإيجار العقار ثم صدرت قرارات من مجلس قيادة الثورة بوقف العمل به لغاية 1 – 7 – 1979 واعادة العمل بالقوانين السابقة خلال المدة المذكورة.وقد وجد ان الضرورة تقتضي باعادة النظر في القواعد التي بنيت عليها القوانين السابقة تحقيقاً لأهداف الثورة في القضاء على الاستغلال وحل المشاكل الاجتماعية طبقاً لقواعد العدالة فوضع هذا القانون الذي بني على اساس تحديد حقوق المؤجر والمستأجر وتحديد التزاماتهما تحديداً واضحاً كما بني على الموازنة بينهما فألزم كل طرف بعدم المساس بحقوق الطرف الآخر ومنع استغلال المؤجر حاجة المستأجر الملحة للسكنى ومنع استغلال المستأجر المأجور استغلالاً يثري به على حساب المؤجر.
2- شمل هذا القانون بأحكامه جميع العقارات المبنية الواقعة داخل حدود امانة العاصمة والبلديات بما فيها العقارات المعدة للسكنى التي تؤجرها او تستأجرها الدولة او الاشخاص المعنوية العامة.
أي ان هذا النص يسري حكمه على ما يؤجره او يستأجره ديوان الاوقاف والهيئة العامة لادارة وتصفية الاموال المحجوزة والمصالح والمؤسسات والمنشآت العامة وغيرها من الاشخاص المعنوية العامة بالاضافة الى ما تؤجره او تستأجره الدولة.
غير ان القانون أجاز لوزير المالية ان يصدر بياناً يستثنى فيه من احكامه بعض العقارات المعدة للسكنى التي تؤجرها الدولة او الاشخاص المعنوية العامة التي تقتضي طبيعة استغلالها والانتفاع بها ان توضع قواعد خاصة لإيجارها وتحديد اجرتها وتعيين حقوق والتزامات مستأجرها، كالدور والمباني الاخرى التي تشيدها المؤسسة العامة للمصايف والسياحة وما شابه ذلك. وتطبق في هذه الحالة احكام القوانين الخاصة واحكام القانون المدني عند افتقاد النصوص الخاصة.
3 – حدد القانون العقارات الاخرى التي تستثنى من احكامه وهي دور السينما والملاهي والفنادق ومحلات شرب الخمور والعقارات التي تستأجرها الشركات الخاصة التي يزيد رأسمالها على خمسين الف دينار ناظراً في ذلك الى الارباح الوفيرة التي يجنيها مستأجروها، مضافاً ذلك الى العناصر الاخرى التي تتدخل في العلاقة الايجارية وترك امر تحديد العلاقة بين الطرفين فيها الى القوانين الخاصة بها والقانون المدني.
واستثنى القانون مؤقتاً العقارات المعدة للسكنى المبينة حديثاً لمدة ثلاث سنوات من تاريخ اكمال بنائها تشجيعاً لأصحاب الاموال على استغلالها في انشاء هذه العقارات معاونة من القطاع الخاص في العمل على حل مشكلة السكنى، كما استثنى العقارات المعدة للسكنى التي تؤجرها الدولة او الاشخاص المعنوية العامة للعاملين فيها لان طبيعة العلاقة بين المنتفعين بهذه العقارات وبين الدولة والاشخاص المعنوية العامة تقتضي وضع قواعد خاصة لتحديد الاجرة على اساس مقدار الراتب والمخصصات وكيفية استيفائها وكذلك قواعد الانتفاع بالمأجور ومدة البقاء فيه الى غير ذلك. واستثنى ايضاً العقارات المؤجرة للاجانب اشخاصاً او هيئات، ويدخل في هذا المدلول الشركات والسفارات والقنصليات والمنظمات وما شابهها لان الهدف الرئيس للقانون حماية المواطنين المستأجرين. غير انه قضى بأن يعامل معاملة العراقي كل من يحمل جنسية احد الاقطار العربية عدا العاملين منهم في الممثليات الدبلوماسية او القنصلية او الهيئات والمنظمات الدولية او الاقليمية او العربية لان هؤلاء يتمتعون بمزايا مالية عالية لا يتمتع بها الفرد العربي العادي المقيم في العراق، فم ليسوا بحاجة لحماية هذا القانون.
4 – قضى القانون باعتبار عقد الايجار ممتداً بشروطه السابقة ما دام المستأجر شاغلاً المأجور ومستمراً على دفع الاجرة طبقاً لأحكامه، فليس للمؤجر في هذه الحالة ان يطلب لتخلية الا اذا تحقق احد الاسباب المنصوص عليها في المادة (17)، غير ان العقارات التي تستأجرها الدولة او الاشخاص المعنوية العامة منعت المادة (18) من القانون طلب تخليتها، الا اذا تحققت لدى المؤجر ضرورة ملجئة لسكناه مما نص عليه في الفقرة (ك) من المادة (17).
وقد روعي في وضع هذا الحكم المصلحة العامة التي دعت الدولة او الاشخاص المعنوية العامة الى الاستمرار في شغل العقار المأجور دون ان يغفل حق المؤجر في طلب التخلية لغرض السكنى في المأجور عند تحقق الضرورة الملجئة.
5 – وضع القانون قواعد لتحديد الاجرة نتيجة لدراسة النواحي الاقتصادية والاجتماعية قضى في مادته الرابعة بما يلي : –
اولاً – وضع في الفقرة (1) من مادة 4 حداً اعلى للاجرة السنوية منسوبة الى القيمة الكلية للعقارات المشمولة بأحكامه في العقود التي تبرم بعد العمل به على النسب التالية : –
أ – (5٪) من القيمة الكلية في العقارات او الشقق المعدة للسكنى المؤجرة لهذا الغرض.
ب – (7٪) من القيمة الكلية في العقارات او الشقق المعدة للسكنى المؤجرة على شكل غرف للسكنى.
جـ – (8٪) من القيمة الكلية في العقارات او الشقق المعدة لغير اغراض السكنى، او في العقارات او الشقق المعدة للسكنى المؤجرة لغير اغراض السكنى، كالمكاتب والدوائر والمدارس والاقسام الداخلية للطلاب والنوادي وقد جعل القانون الحدود العليا للاجرة مختلفة باختلاف نوع العقار وطريقة استعماله ناظراً في ذلك الى حماية المستأجرين من استغلال اصحاب العقارات، وزاد في النسبة التي يجوز ان تبلغها الاجرة في العقار الذي يؤجر للسكنى على شكل غرف عن النسبة التي يجوز ان تبلغها الاجرة في العقار الذي يؤجر بأجمعه لهذا الغرض بعقد واحد، وذلك لان العقار الذي يؤجر على شكل غرف للسكنى يكون معرضاً للاندثار السريع والتهدم الذي يستوجب اجراء الترميمات المستمرة بسبب كثافة الاستعمال فيه. وزاد في نسبة الاجرة في العقارات المعدة لغير السكنى كالحوانيت والمتاجر والمخازن وما الى ذلك مما يؤجر لأغراض تجارية او صناعية او مهنية وورع النسبة نفسها للعقارات المعدة للسكنى في الاصل، ولكنها تؤجر او تشغل لأغراض اخرى غير السكنى كالمكاتب والمدارس والمصانع.
المحتوى 4
ثانياً – قضى القانون في الفقرة (2) بتخفيض الاجرة للعقارات المشمولة بأحكامه الى النسب المشار اليها في الفقرة (اولاً) من هذه المذكرة حسب وصف العقار او الغرض من شغله وذلك في العقود المبرمة قبل العمل به اذا كانت اجرتها تزيد على الحد المذكور، اما اذا كانت اجرة العقارات تقل عن النسب المذكورة فتبقى على حالها دون زيادة لان الاجرة في العقود المذكورة كان قد استقر التعامل عليها ونظم الطرفان اوضاعهما المالية وميزانيتهما العائلية على اساسها ومما يجدر بيانه، ان التخفيض المقرر بمقتضى الفقرة المذكورة لا يسري على العقارات المشيدة حديثاً خلال مدة استثنائها من احكام القانون.
ثالثاً – رغبة من الدولة في انصاف اصحاب العقارات التي استأجرتها منهم قبل تاريخ 1 – 1- 1975، حين كانت الاجرة منخفضة عنها بعد هذا التاريخ بسبب ارتفاع قيمة العقارات فقد قضى القانون في البند (ب) من الفقرة (2) من المادة (4) زيادة اجرة هذه العقارات الى نسب الوارد ذكرها في الفقرة (اولاً) وواضح من ذلك ان القانون قد ميز بين الدولة بصفتها مستأجراً وبين الافراد المستأجرين فحملها وحدها زيادة الاجرة في العقود المذكورة.
رابعاً – نص القانون في الفقرة (3) من مادة 4 على ان المقصود بالقيمة الكلية الوارد ذكرها في الفقرات السابقة مجموع قيمة الارض وقيمة البناء وقت اجراء تقديرها من قبل السلطة المالية تنفيذاً لأحكام هذا القانون. وهذا التقدير هو الذي يتخذ اساساً في تعيين الحدود العليا للاجرة.
6 – منع القانون الاتفاق على اجرة للدور تزيد على الحدود التي وضعها وفرض عقوبة على من يخالف ذلك كما اوجب على المؤجر ايداع نسخة من العقد لدى دائرة ضريبة العقار ليتسنى لها الاشراف على تنفيذ القانون والطلب الى الادعاء العام تحريك الدعوى الجزائية ضد من يرتكب مخالفة لأحكامه. ومنع القانون قيام المؤجر بفعل يتعرض فيه للمستأجر في الانتفاع بالمأجور دون وجه حق وفرض عقوبة عليه ولم يعتبر انشاء المحدثات في المأجور من قبل المستأجر كما لم يعتبر انشاء انشاء المالك في المأجور مسكناً وطابقاً او اكثر تعرضاً ما دام لم يؤد الى الاخلال الجسيم في المنفعة.
7 – ناط القانون بدوائر ضريبة العقار مهمة التقدير للقيمة الكلية للعقار او للمحدثات و للأثاث لغرض التوصل الى تحديد النسب القانونية للاجرة التي يجوز الاتفاق عليها. على ان يصدر وزير المالية خلال ستين يوماً من تاريخ العمل بالقانون بياناً يذاع يحدد فيه مواعيد قيام الدوائر المذكورة بهذه الواجبات وتكون قراراتها تابعة لطرق الطعن من قبل المستأجر وفق قواعد الطعن الممنوحة للمكلف في قانون ضريبة العقار.
8 – منع القانون الايجار من الباطن والتنازل عنه واضعاً بذلك حداً لاستغلال المستأجرين حاجة الاشخاص الذين يستأجرون من الباطن وخاصة طالبي استئجار الغرف المعدة للسكنى وواضعاً كذلك حداً لإثراء المستأجر الاول على حساب المؤجر بدون حق وقد جاء هذا المنع بصورة باتة بعد العمل بهذا القانون سواء كان الايجار بموافقة المؤجر او عدم موافقته ووضع حكماً في المادة (11) اعتبر بمقتضاه عقود الايجار من الباطن التي عقدت قبل العمل بهذا القانون بأن احل فيها المالك محل المستأجر الاصلي فغدت العلاقة علاقة مباشرة ما بين المالك والمستأجر من الباطن او المتنازل له عن الايجار.
9 – وضع القانون مبدأ اجاز بمقتضاه للمستأجر ان يذكر في العقد اسماء الاشخاص الذين يسكنون معه في المأجور ونص كذلك على الاشخاص الذين يجوز للمستأجر ان يسكنهم معه ولو لم يذكروا في العقد مراعياً في هذا المبدأ الروابط العائلية والعرف والتقاليد الاجتماعية وفق الشروط المبينة في الفقرة (2) من مادة 13.
ونص القانون ايضاً على انه اذا ترك المستأجر المأجور نهائياً يحل محله في العقد من بقى عده في المأجور من الاشخاص المذكورين في الفقرتين الاولى والثانية من المادة المذكورة مع مراعاة حاجة المؤجر شغل المأجور بنفسه او بأحد اولاده المتزوجين بالشروط المنصوص عليها في الفقرة (3) والعلة في الاخذ بهذا المبدأ حماية الساكنين مع المستأجر بحكم العقد او القانون في البقاء بالمأجور بعد ان تنتفي الحاجة للمستأجر نفسه الى البقاء فيه دون اغفال حق المؤجر في طلب السكنى فيه بموجب الشروط التي سلف بيانها محققاً في ذلك الموازنة بين مصالح الطرفين.
10 – أجاز القانون للمالك ان يبني مسكناً او طابقاً او اكثر في المأجور اذا كان يتسع لذلك على ان لا يخالف انظمة البناء المعمول بها ولا يخل اخلالاً جسيماً بمنفعة المستأجر كأن يبني مسكناً او اكثر في حديث الدار او يبني طابقاً آخر لينتفع الملك في اشغاله بنفسه او بإيجاره للغير محققاً بذلك مصلحته ومصلحة من له حاجة في السكنى، اما اذا كان الاخلال جسيماً بمنفعة المستأجر فان القانون يمنع المالك من البناء واذا لم يكن الاخلال جسيماً جاز للمستأجر ان يطلب تخفيض الاجرة بما يناسب نقص المنفعة.
11 – اوجب القانون ان تدفع الاجرة سلفاً بأقساط شهرية بصرف النظر عن مدة العقد غير انه اجاز للمستأجر ان كان المؤجر هو الدولة او الاشخاص المعنوية العامة ان يدفع الاجرة شهرياً وبقسط واحد او اكثر، وأجاز لمستأجر دفع الاجرة بوساطة الكاتب العدل او بحوالة مصرفية او بريدية لحساب المؤجر وذلك ليختار المستأجر الطريقة التي يراها اسهل له، مع ملاحظة ان الاصل هو الدفع مباشرة للمؤجر او من يقوم مقامه قانوناً، اما اذا امتنع المؤجر عن تسلم القسط المستحق للمستأجر ان يودعه لدى الكاتب العدل في المدينة التي يقع فيها العقار خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الاستحقاق وتكون مصاريف الانذار والايداع في هذه الحالة على المؤجر تستقطع من القسط المودع، واما العقارات التي تستأجرها الدولة او الاشخاص المعنوية العامة فتراعى فيها شروط الدفع المنصوص عليها في العقد.
12 – اذا كان المأجور عقاراً انشئ فيه مصنع وباع المستأجر المصنع اجاز القانون ان يحل المشتري محل المستأجر للعقار في عقد الايجار طبقاً لأحكام هذا القانون من حيث التمكين من الانتفاع وتحديد الاجرة واسباب التخلية وغير ذلك من احكام فلا يكون للمؤجر الحق في اقامة دعوى منع المعارضة على المشتري وطلب قلع المصنع لان القانون لم يعتبر ذلك تنازلاً عن الايجار ولا ايجار من الباطن وقد وضع هذا الحكم حماية للصناعة وتشجيعها لإنشاء المصانع.
13 – منع القانون اجبار المالك او الشريك الذي يشغل العقار على تخليته اذا بيع قضاء او بوساطة اية جهة مختصة اذا رغب في الاستمرار على شغله بصفة مستأجر طبقاً لأحكام هذا القانون وينبغي على هذا الحكم ان من يبيع العقار باختياره ليس له ان يتمتع بهذا الحق اذ ليس من العدالة ان ينتفع بالثمن وبمنفعة العقار معاً ويحرم المشتري من الانتفاع.
14 – اجاز القانون لمن نقل من العاملين في الدولة او لدى الاشخاص المعنوية العامة او نسب للعمل في مدينة اخرى ان يشغل المسكن الذي كان يشغله سلفه بشروط عقد الايجار السابقة نفسها على ان يتحمل الاجرة من تاريخ اخلاء المأجور فعلاً وقد وضع هذا المبدأ حلاً لمشكلة طالما عاناها الموظفون المنقولون او المنسبون للعمل في مدينة اخرى في البحث عن مساكن مناسبة لهم. وقد ترك هذا القانون الخيار للشخص المنقول او المنسب في السكنى في هذا المأجور او عدم السكنى فيه. كما صان حقوق المؤجر في الاجرة بأن حفظ له الحقوق في المدة ما بين اخلاء المأجور وبين شغله.
15 – حدد القانون في المادة (17) الاسباب التي يجوز الاستناد اليها في طلب التخلية ووضع قيداً لطلب التخلية في حالة عدم دفع القسط المستحق صان به مصلحة المستأجر ومنعه في الوقت نفسه من التمادي في الامتناع عن الدفع في الميعاد المعين (الفقرة 1 من المادة 17). كما جعل القانون الايجار من الباطن او التنازل عنه سبباً للتخلية وان اذن به المؤجر ونص في الفقرة (ك) على ان تحقق الضرورة الملجئة للمؤجر نفسه في السكن يجيز له طلب التخلية واورد في الفقرة المذكورة امثلة للضرورة الملجئة يصح القياس عليها.
كما أوردت المادة سبباً جديداً للتخلية الكلية او الجزئية هي رغبة المالك في اضافة طوابق جديدة يقتضي للصعود اليها تخلية غرفة من الدار او دكان او جزء منه يستعلم درجاً في الصعود للطوابق العليا وهذا مبدأ يشجع على توسيع العمران. اما الاسباب الاخرى لطلب التخلية فقد اخذت بها القوانين السابقة واستمر العمل عليها.
16 – أجاز القانون للمستأجر الذي اخلى المأجور بسبب الضرورة الملجئة او للسبب لوارد في الفقرة (3) من مادة 13 او لاعادة بنائه او اضافة طوابق جديدة ولم يقم المؤجر بذلك خلال المدة المحددة بالقانون ان يطلب اعادة شغل العقار المذكور وان يطلب التعويض ايضاً عن الضرر الذي لحقه من جراء ذلك علاوة على العقوبات التي تفرض على المؤجر بموجب المادة (23 / 3) من القانون.
17 – اوجب القانون على مالك العقار المعد للايجار لغرض السكنى ان يخبر دائرة ضريبة العقار بخلوه خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الخلو ومنع بقاءه خالياً مدة تزيد على تسعين يوماً بدون عذر مشروع من تاريخ اكمال بنائه او خلوه وفي حالة امتناع المالك عن إيجاره دون عذر مشروع خلال المدة المذكورة تتولى السلطة المالية إيجاره وفقاً لأحكام هذا القانون، وقد وضع هذا النص لئلا يتعنت المالك ويحرم من له حاجة في السكنى.
18 – منع القانون المؤجر او المستأجر او الوسيط او أي شخص آخر من الحصول على أي مال او منفعة خارج نطاق العقد عدا ما يستحقه الدلال المجاز من اجر، والقصد من ذلك منع الاستغلال فقد لا يوافق المؤجر على الايجار او لا يوافق المستأجر على الاخلال او لا يسعى الوسيط و غيره في الدلالة على المأجور الا مقابل هذا المال غير المشروع فتلحق بذوي العلاقة اضرار لا مبرر لها.
19 – عينت المادة (23) الافعال المخالفة لأحكام هذا القانون وحدد عقوباتها منعاً لذوي العلاقة من الاخلال بأحكامه والاضرار بمصلحة المجتمع.
20 – نص هذا القانون على وجوب العمل بأحكامه من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية عدا ما يتعلق منه بقيام دوائر ضريبة العقار بالتقدير فقد ترك ذلك الى المواعيد التي يحددها وزير المالية بالبيان الذي يصدره وقد سبقت الاشارة الى ذلك في الفقرة (7) من هذه المذكرة وذلك ليتسنى للدوائر المختصة تهيئة مستلزمات تنفيذ احكام هذا القانون من حيث تصنيف العقارات وتعيين مواعيد القيام بالعمل دون إرباكها بكثرة المراجعين دفعة واحدة.
21 – أورد القانون نصاً أجاز فيه لكل مؤجر ان يطلب تخلية المأجور اذا كان المستأجر قد بنى او تملك داراً خالية في الفترة من 1- 4 – 1975 حتى تاريخ العمل بهذا القانون وأجره الى الغير وقضى بأن يلزم بإخلاء المأجور خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ انذار المؤجر له بإخلائه وحرمه القانون من مدة الامهال المنصوص عليها في الفقرة (2) من المادة (22)، والعلة في وضع هذا الحكم ان بعض المستأجرين انشأوا او تملكوا دوراً وأجروها الى الغير مؤثرين في ذلك منفعتهم المادية على حساب المؤجر مع عدم حاجتهم الى السكنى في المأجور مخالفين بذلك روح الحماية التي توخاها المشرع للمستأجرين.
0 تعليقات